В нашу компанию обратился клиент, попавший в неприятную ситуацию. Женщина приобрела квартиру по договору купли-продажи. Благополучно прожила в ней три года, однако в один не самый приятный день обнаружила у себя в почтовом ящике повестку в суд.
На сегодня лицензия у этого банка отозвана, и банк находился на санации. Временный управляющий банка, проведя ревизию документации, обнаружил непогашенную закладную, и, запросив сведения из ЕГРН в отношении предмета залога (квартиры), обнаружил, что он уже давно продан и несколько раз сменил владельца. Разумеется, он незамедлительно подал в суд, требуя признать все заключенные сделки недействительными, и вернуть квартиру тому лицу, которое заложило его в банк, и вновь зарегистрировать предмет залога. При этом само это лицо утверждало, что все обязательства перед банком выполнило, а документы за давностью лет - выброшены.
На сегодня лицензия у этого банка отозвана, и банк находился на санации. Временный управляющий банка, проведя ревизию документации, обнаружил непогашенную закладную, и, запросив сведения из ЕГРН в отношении предмета залога (квартиры), обнаружил, что он уже давно продан и несколько раз сменил владельца. Разумеется, он незамедлительно подал в суд, требуя признать все заключенные сделки недействительными, и вернуть квартиру тому лицу, которое заложило его в банк, и вновь зарегистрировать предмет залога. При этом само это лицо утверждало, что все обязательства перед банком выполнило, а документы за давностью лет - выброшены.
Ситуация усугублялась тем, что при покупке квартиры, прислушавшись к рекомендациям недобросовестного агента, женщина согласилась на "занижение" стоимости квартиры, указав в договоре купли-продажи, не рыночную стоимость, а некую минимально допустимую сумму. В реальности она отдала в два раза больше денег. На основании чего у суда были дополнительные основания посчитать данную сделку недействительной.
Нашим специалистам с большим трудом, применяя различные связи, удалось выяснить истинную причину произошедшего. Обязательства перед банком в реальности были выполнены, однако, в виду того, что в то время регистрация закладной являлась отдельным регистрационным действием, по каким-то причинам, при снятии обременения с квартиры, закладная не была погашена.
В итоге удалось доказать суду, что обязательства перед банком были выполнены. Не меньших трудов стоило доказать добросовестность покупателя недвижимости и его неаффилированность с банкротящимся лицом.
Всего этого можно было бы избежать, если бы еще на стадии подготовки к сделке была запрошена информация, из которой было установлено, что в регистрационном деле объекта имеется непогашенная закладная. Что имела место перепродажа объекта в короткий период времени. А самое главное - были бы подготовлены соответствующие документы, подтверждающие факт передачи всей суммы по договору, при этом признаваемые в качестве доказательств судом.
Женщина вполне могла остаться в данной ситуации и без квартиры, и без денег.
Все совершенные ошибки – следствие то ли халатности, то ли некомпетентности юриста или риелтора, которые сопровождали сделку с недвижимостью. Женщина вполне могла остаться в данной ситуации и без квартиры, и без денег. А к кому она пошла бы с претензией и иском после этого? Правильно, к «профессионалу», который не смог компетентно сопроводить процесс купли-продажи, с требованием возместить результаты своей некомпетентности.
Чтобы не оказаться на месте горе-специалиста, нужно знать все нюансы процесса сопровождения сделки купли-продажи недвижимости: как проверять объект недвижимости и покупателя, как составить договор купли-продажи, на что обращать внимание на самой сделке, а что обязательно сделать после.
